【你好，社区】南京“你好社区”营造沙龙第二期

社区沙龙由正荣公益基金会支持，恩派、接点、华益、翠竹园、大方互助会协力合作，围绕社区营造工作进行分享交流。本次活动为社区沙龙第二季，轮值方为翠竹园。

议题：居委会、业委会、物业、社会组织在社区营造中的关系和作用

时间：2015年6月14日13:30 ～17:00

地点：仁恒翠竹园会所二楼自修教室

活动主持人：赵莹

分享嘉宾：翠竹园董主任、仁恒物业彭总、互助会阿甘吴楠、华益黄燚、屋里厢费慧、律师陈本林

活动摄影：孟庆辉

活动秘书：王佳

基本议程：嘉宾发言5分钟，介绍居委会（政府）、物业（开发商）、业委会、社区社会组织在社区中的作用，所有的言论都只代表个人。结束后，大家提问。与会人员自由选择分为居委会、物业、业委会、社区社会组织4组，讨论目前各个组织机构在社区治理中的责任边界（每组平均6人），由每组代表分享，其他组提问。

会议内容：

#嘉宾发言要点#

翠竹园董主任：居委会的社区工作方式从大包大揽转向协商民主，居民参与从被动转向主动。以往，居民对社区工作的参与度、认可度差，工作人员入户困难，入户辅导受阻；居民相互间的陌生及不信任，邻里矛盾平均至少10件/月。四方平台成立后，将居委会、物业、业委会、社会组织融合、捆绑在一起，最终的目的是让大家生活得幸福、和谐、开心。翠竹园7000多人，如今居民邻里氛围浓厚，已做到见面点头问好。四方初建时，不像现在这么融洽，各方对自身的利益都保护得太紧，经过一段时间的磨合及协作，大家都保持感恩的心态，矛盾越来越少。在迎青奥应对上级文明检查中，翠竹园“众人拾柴火焰高”，业委会、物业、社会组织积极支持配合，把社区的和谐推向高峰。今年年初，我们获得了全国和谐社区的创建单位，离不开四方平台，离不开各方的积极参与。社会组织承担的文体活动每天至少40个，把居委会、物业的人力释放了，居委会有更多的精力去做一些支持工作和上级下达的工作，物业更有心去做园区的绿化、保洁，矛盾都减少了很多。

仁恒物业彭总：物业是第一个进入小区的，从物业管理的专业角度讲，分两个阶段，一个是入住前、业主大会成立之前，前期介入，包括承接产业、业主和物业间的关系；一个是入住后的正常物业管理。然后在不同的阶段有了居委会、业主委员会、社区组织。物业管理在某一个高度讲也是在做资源整合，使自身保值增值，通过人的和谐程度打造物业的美誉度。翠竹园从每个专业化的俱乐部，设最后综合到一个组织。我们在做的过程中，不知不觉中收获了社会效益、经济效益。社会效益涵盖了稳定等。经济效益是很实际的，举个例子，翠竹园会所08年还没有交付，由地产运营，处于亏损状态，一年倒贴几十万，09年物业接手后，招投标委托物业经营，现在能够给到业主的收益是20万/年。在大多数社区会所亏损的状态下，翠竹园不但没亏本而且还有些许盈利，最重要的环节是社区和谐，大家力往一块使。我们居委会、业委会、社区组织、物业都在这一栋楼，都在一个屋檐下，现在我调到公司退出参与，从另外一个角度去看，大家都在一起，已经形成一个人家，共同打造社区，为这个社区做事。我们跟社区直接的连接是合同关系；居委会代表政府是社区管理的末端；业委会是业主大会的执行机构，他是有任期的，对于小区自治、业主意志表达起到决定作用；自发的、民间的社区组织更多些，通过爱好走到一起，走到一起后摸索，谁都没想到小区能走到现在的规模。社区营造是不是有规律，可以模块化、系统化，可以把我们的模式更多得推广和复制。

江苏华益黄燚：小卫街社区在中山陵附近，风景优美，居民主要为失地农民拆迁安置到这里。与翠竹园相比，小卫街比较老旧，经济贫困，物业比较嫌弃的社区，基本是半搭半送。社区的停车问题、基本维修问题、绿化基本没有人管，硬件问题凸显，居民有很多不满，都反馈都居委会。传统的居委会大家印象是对上负责，居民的问题居委会很难解决，我们希望能改变这样的方式，转变其形象，激发其积极性。居委会没有独立的财政，缺少外部支持。我们现在进入社区，也在想外来机构怎样得到居委会的认可。我们帮助居委会申请公益创投项目，为项目申请资金。现在社区建造了老年大学，组织老年人做健步走。居委会的社工和居民，通过这样的方式让居民和居委会有更亲密的接触，这样慢慢形成了一批拥护的群众，从能做的事情开始。我们设立了小区的环境日，通过贴海报的方式告知居民参与，从老年人发展到年轻人一起加入。简单的问题解决完，会有些核心问题凸显。因为物业管理缺失，现在绿地被居民开垦成菜地，这跟物业管理、城管是冲突的。我们现在邀请了同济大学做城市规划的志愿者帮助我们规划公共菜地。居委会跟居民讨论如果把菜地合法化。从简单的活动开始，我们已经慢慢得在集中解决社区的核心问题。小卫街楼下的餐馆油烟问题，油烟未处理就往外排，现在小卫街成立了一个油烟的QQ群，专门讨论这个问题。我们帮助居委会把居民组织化，由居委会主导，社区积极分子参与，注册了社区治理发展协会，由我们和居委会共同孵化。我们通过解决问题把居民聚集起来，问题解决了，就有更多的居民加入进来。我们有个大胆的设想：既然物业不想管社区，把居民自治能力发展起来后，居民投票表决把物业请走，只要70%居民同意就可以做到。另一方面，我们也在跟物业沟通，希望可以激发他们的积极性。目前物业是通过拉横幅、设广告牌、放进一些小商贩进来，赚点钱，养活几个人，这是恶性循环。如果得不到改善，我们的机构能够发展起来，我们会把物业请走。在居民被组织化之前或没有很强的领袖，要实现居民自治很难，依靠外来组织，我们连门都敲不开，这块还是要依靠居委会的。居委会在这块的角色和作用很重要，我们帮助居委会发挥她的作用，通过大家的努力，把居委会做好。

屋里厢费慧：屋里厢的角色定位是帮助多方搭建一个良性的平台，让他们在其中发挥作用。在这里我先跟大家约定个概念，社会组织分两种，一种是专业的社会组织，另外一种是社区社会组织，她由社区内生，居民发起。我们做的小区包括了拆迁安置的、老城区的、农村社区的，他们应该作为主体发挥自己的作用，形成良性循环。他们发挥作用是过程的，我自己的感受是分为三步，第一步是参加，通常居委会、居民是最主要的主体，因居民主人翁意识较弱，业委会是缺失的，物业或缺失或不作为，需要专业的组织或是居委会带动，把居民凝聚在一起，在这个过程中专业组织的作用是带动，居委会是鼓励；第二步是参与，我们期待的是居民从被动的参加者成为主动的参与者，专业组织的作用是我去带领你，执行的主体是社区社会组织，居委会的作用是放权。我们设立了公益微基金，由居民申请，完全由居民用，居民在执行的过程中遇到困难，会觉得无力容易退缩，这个时候专业社会组织和居委会需要给TA支持及资源；第三步是主导，专业的社会组织、居委会作为居民的支持者、推动者、资源提供者，给居民一起更好得走下去的力量。不同的社区会有不一样的情况发生。

互助会阿甘：互助会——支持性的枢纽型社会组织。我们退出了业委会，我们认为居委会、物业、业委会、社会组织边界应该分清。我们调查了美国社会一个社区，他们的业委会有5个成员，现在有几千万美金的物业维修资金，运转良好，在这里没有居委会，物业是合同的执行方，很清晰，没有我们这种枢纽型的社会组织。中国和国外的国情不同。我认为理想的模型应该建立在共有资产共同决定的情况下，责任的主体就是业委会，责无旁贷。业委会由业主选举产生，代表业主的利益，共同实行管理权的机构，我们选聘物业，由业主大会参事、议事，来实现我们的目标。业委会的职责就是召开全体业主大会，向大会报告物业管理的状况，组织业委会的选举，签订物业合同，监督物业公司，监督业主，共同把社区盘活。业委会应该是社区的主体。我们很多业委会都是缺失的，素质没有达到这个层面。我认为以后社会的方向，社区这个层面，主导权应该属于业委会，居委会完成其行政职能，物业完成物业的事，社会组织完成社会组织的事，各司其职，互相补位。

#提问讨论环节#

大飞：我代表互助会，我认为在现在这个阶段，整体素质没有达到这个层次，很多问题没有办法在自我消化上面解决。经过在公益圈里观看、学习，我发现四方里面每一个角色都是不一样的。站在居民的角度，我跟居委会的关系，我交了税，居委会应该给我解决各种各样的问题，同时我觉得居委会在管着我，有什么事我要找居委会；跟物业的关系，我交了钱，你就应该给我提供服务，我要达到的效益没有完成，我就提出诉讼。业委会是业主的权利主体，对于互助会来说，我对自己的角色认定是带领大家吃喝玩乐，让大家都走出来，到处要资源给大家组织活动。就我跟居委会打交道下来，居委会很辛苦，上级各个部门各种工作全部落在居委会完成。方向如果一致的话，大家一定能够找到切合点的。最重要的一点，我们如果站在对方或者多方的角度来说，我们能够共同出力，而不是抓小辫子，避免负面情绪。四方的问题就是社会问题，我们把四方解决好了，整个社会或说整个社区就会往一个好的方向走。让我们的正能量超过负能量，让我们的素质提升，并不是处罚和规则才能把社区治理好，而是更多的信任和参与。大家参与到里面就非常重要的。

萝卜姐王静：四方平台的规则、机制是什么？介绍个具体案例。

翠竹园董主任：四方平台是合力支撑的，我们没有非常严格的机制。我们慢慢发现开会没有时间结点，这个会议就无效，现在共同讨论怎么完成，完成必须要有时间结点，阿甘为时间老人。遇到一些临时的活动，会有系统的梳理，居委会梳理出每年的硬性任务，社会组织帮助我们制定活动时间表，有一个基本框。居委会主动放权给社会组织，相信他们能够做好，我们作为支持，包括资金支持。

互助会阿甘：四方平台每月第一个星期四上午必须的开会时间。具体的事情再由某一方召开临时的联系会议。以前还是有踢皮球的情况，现在这种情况越来越少，甚至有抢皮球的情况，无论公共事务还是吃喝玩乐我们是协同去做。举个案例就是之前在社区做培训的培训中心跑路了，留下了债务问题。居民找到物业，物业也很无辜，物业房租还没收齐，居委会解决不合适，业委会只能敦促。互助会跟物业共同签署了告知书，让孩子们继续上课，教师经费由互助会募集资金，通过这个方法我们把这个落脚点拿下来，我们只用了5万块钱就把事情解决了，而且还拿到了现在的这个使用场地WE中心，对于激发社区活力起到了很大的作用。这个案例实际上是个共赢的状态，协同起来成本会降低，这是四方平台的作用。

萝卜姐王静：是什么促成了四方从踢皮球到抢皮球的变化？

仁恒物业彭总：四方从这事件中都尝到了甜头。这个球首先要分析是什么球，应该哪家抱，哪家球由哪家拿走，这个球能不能踢，都有牵头的。物业在活动中起到很重要的作用，包括场地的保洁、现场的维护、宣传的渠道。大家为什么能走到一起，除了大家从中尝到甜头，还有一个很重要的原因是大家把翠竹园当做家来呵护，把翠竹园当做另外一份事业，越做越好，形成了良性循环。

#四方分组讨论结果#

物业组：

居委会组：

社会组织组：

业委会组：